MARK帶您看門道---老屋翻修篇(二)

中古屋翻修眉眉角角,找誰來商量 ? 花費多少有標準,還是修繕預算沒有天花板 ?

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終於買了一間能夠遮風避雨的窩,雖然不是新房子,花點預算修繕一下,也能打造一個溫暖舒適的家。但是聽說許多人在中古屋翻修的時候被坑了很多預算,好像不給工班追加,他們就擺爛原本要做的那些部份。也有遇到找了一些網路上的室內設計師,結果發現坑的更大。靠自己,還真沒辦法搞定這些惱人的問題,唉,該找誰來幫幫我呢?

MARK告訴您,在中古屋翻修工程中,尋找一個信譽可靠的室內設計師是很重要的。一個有信譽的室內設計師會提醒業主很多的該注意事項,而不是漫天要價。他們會做的事情有:

l   偕同勘查,將這間屋子的屋況還有結構部份做一個仔細的紀錄

l   會同經驗工班,再次勘察確認房屋該處理的問題點。

l   與屋主討論想法,建議裝修風格,並拿出勘驗建議表討論基礎修繕

l   劃出模擬圖,提出細節與裝修時程與建議,工程保固部份。

l   雙方確認報價及工期,特別標註可能因開挖而預留的工程款部份範圍

l   確認候進行基礎工程,室內設計師到場監工,並對驗收款項發放嚴格控制。

l   每一階段會請業主到場解釋改變結構處理的安全性,例如基柱,電路,水路,浴廁水平等,並告知有無追加部份。再次確認追加款金額。

l   其他工程與軟裝進場,全程由設計師或設計師指定監工監作。

l   軟裝家具進駐,最後修飾收尾。

l   結案驗收,邀請業主分享自己的新居美屋做為設計師口碑發表。


 舉凡中古屋的翻新,這裡可以提供有需要的朋友幾個該注意的事項,自己也能先做點功課,才不至於被人牽著鼻子走。

i.            自己要裝修的房子是透天厝,大樓集合住宅,或是傳統公寓。

ii.          當地的土質結構,附近房屋是否曾經有傾斜的狀況,鄰地是否正在興建大樓。

iii.        原本大樓或公寓的水路,電路外線配置。

iv.        先行檢視房子內有沒有肉眼能看到的壁癌與剝落處,甚至地板隆起,輕鋼架內部有沒有鋼筋外露的部份。

v.          檢視室內浴廁有沒有積水,馬桶與洗手台是否通暢。

vi.        檢視室內電線插頭是否老舊突出。


接下來就是尋找合適的室內設計師,若沒有可以信任的人,不妨多在網路上查看口碑,實體案例,將上述觀察到的現象親自與幾個設計師洽談,多方比較,或是找一個有經驗的朋友一起來參研,都是一種明哲保身的方式。

https://today.line.me/tw/v2/article/Lk5a0j


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中古屋翻新的五大重點

基礎補強工程 : 最常見的的是磚造或RC二丁掛盛行年代的房子,早期沒有所有的房子都有地基,在處於高地震帶的我們要隨時注意土壤液化或是結構損壞的情況,最好請土木技師看一下是否有傾斜或結構變形的狀況。可能會處理的方面: A. 柱體  B. 天花板 C.鋼筋外露 D. 地基陷落

l  水電管線更新 : 電線更新最常見的更新屋齡多在25年以上,早期的白米線時間久了,外面的膠皮已經硬化,容易產生銅線外露,而老屋通常有迴路不足、延續使用早期較細電線的問題,加上電線其實有使用年限,現代家庭內的高功率產品一次開下去,輕則無熔絲開關發揮跳電保護,重則超過負荷起火燃燒。水管的壽命約在15左右,而水管因為管路曲折埋藏在牆間,彈性與柔軟度遠不如橡膠的電線,容易因為地震或裝潢工程而震斷,造成水路在牆壁間溢流,演變為樓下淹水或壁癌的狀況。

l  隔間動線重製 : 改變隔間創造家人安全與適當使用的空間,又能善盡生活情緒的調適心情的功能,顏色,材質,孩子與大人的房間,動線與收納的規劃,採光與家事空間的巧思,都是裝修理面極為重要的工作。

l  浴廁廚房工程 : 浴廁是極為重要的部份,積水問題,浴缸問題,乾溼分離,用品的擺設等,每一樣都極為重要。廚房更是一個家裡絕對不能沒有的場所,所以防火建材的選擇,廚房家具,抽油煙機的方向,是一字廊或是中島式的設計,要如何在預算內達到最完美的選擇,需要專家的指導。

l  軟裝風格家飾 : 透過某些軟裝的搭配,會讓自己想要的風格更加凸顯,例如: 有海景的我們選擇地中海風格,來張舒服的小躺椅,以織品代替布品,走藍白系。例如禪風,簡約木色與淡綠的瓷釉氛圍,高質感細緻的軟件擺示會讓個人特質的韻味加深。


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老屋翻修的預算

老屋的翻修確實是需要一比可觀的預算來實現,MARK大致上提供坊間的預算數據做為您規劃的參考,但實際上仍需視您的物件的真實屋況才能準確評估。

項目坊間估價
3~10屋齡的新古屋 2萬-3萬/坪
10~20屋齡的中古屋  4萬-7萬/坪
20~35屋齡的中老屋6萬-9萬/坪
35年以上屋齡的危老屋  8萬以上,視狀況
設計費 5000-1.5萬/坪 (依設計師不同)
監工費總工程款的5%-10%之間
其他追加費用   總工程款的5-10%(預設)


有關於老屋翻修的每一個重點,我們將會有專篇的詳細介紹,再次提醒您,找到用心負責的設計師是一件很重要的事,因為老屋翻修的每一個細節都需再格外謹慎,在房子裡每一樣原有的東西都已經充滿了歷史的磨練,稍不小心或為了省一點點錢,忽略了該有的仔細,那可能會讓您得不償失。


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